נטילת משכנתא היא מהלך פיננסי חשוב ולכן כדאי לתכנן אותו מראש, ולבצע מספר פעולות מקדימות עוד לפני שניגשים לרכוש דירה – תכנון משכנתא והכרת תהליך קבלת המשכנתא.
תכנון משכנתא
כיצד מקבלים החלטה נבונה בנוגע למשכנתא? מה סכום המשכנתא שנכון לקחת? מהן הפעולות שיש לבצע בטרם פנייה לבנקים?
הגדרת תקציב
ראשית, יש לחשב את התקציב לחיפוש הדירה. התקציב מורכב מההון העצמי שלכם – חסכונות, עזרה מההורים וכד’ – ומגובה המשכנתא המקסימלי שתוכלו לקבל.
חשוב לדעת: אם מדובר בדירה ראשונה, המשכנתא המרבית תהיה 75% מערך הדירה, ולכן נדרש הון עצמי של לפחות 25% ממחיר הדירה.
אם אתם קונים דירה חדשה ומוכרים את הישנה, המשכנתא המרבית תהיה 70% ממחיר הדירה, ועבור דירה להשקעה המשכנתא תהיה עד 50% מערך הנכס.
הוצאות נלוות
כאשר מחפשים דירה יש להביא בחשבון שלעסקת הרכישה תהיינה עלויות נוספות כמו דמי תיווך, מס רכישה, עלויות הובלה, תשלום ליועץ משכנתאות, שכר טרחה לעו”ד, ריהוט וציוד חדש לבית, שיפוץ הדירה, עלייה במדד תשומות הבנייה (בדירה מקבלן) וכו’.
החזר חודשי
בשלב השני, מחשבים כמה ביכולתכם להחזיר כל חודש. הבנקים לא יסכימו להחזר הגבוה משליש ועד 40% מההכנסה הפנויה (הכנסות נטו פחות החזר חודשי עבור הלוואות), כאשר ההחזר החודשי הרצוי הוא 25%-30% מההכנסה הפנויה.
חשוב לדעת כי, למרות שהבנק יסכים להחזר חודשי של עד 40% מההכנסה הפנויה, עליכם לעשות בדיקה מקיפה של יכולת ההחזר האמיתית שלכם לאורך השנים.
הדרך הנכונה לעשות זאת היא ע”י תהליך בו מבצעים סימולציה של ההכנסות (שינויים בשכר לדוגמא) וההוצאות (הרחבת משפחה לדוגמא), כדי לוודא שתוכלו לעמוד בהחזרים במשך השנים.
לאחר שמחשבים את ההחזר הרצוי, כדאי להשאיר מרווח ביטחון להוצאות בלתי צפויות, שיכולות לגרום למצב שהמשכנתא “חונקת”.
לפי גובה ההחזר החודשי הרצוי, מחשבים את גובה המשכנתא המרבי הנכון לכם: כ-100,000 ש”ח עבור כל 450-500 ש”ח בהחזר החודשי, תלוי במספר השנים ובמסלולים.
ניתן לקחת גם משכנתא גבוהה יותר, אבל אז המשכנתא תהיה ברמת סיכון גבוהה. כלומר, ההחזר החודשי עלול לטפס בצורה משמעותית במשך השנים, עד כדי סכנה שלא תוכלו לעמוד בתשלומים החודשיים. במקרה כזה, מומלץ מאוד להתייעץ עם איש מקצוע.
תהליך המשכנתא
כעת אתם יודעים מה סך התקציב שיעמוד לרשותכם לטובת רכישת הדירה., ואפשר לתכנון את תהליך קבלת המשכנתא.
קבלת אישור עקרוני
יש לבקש מהבנק אישור עקרוני על בקשת המשכנתא, כדי לקבל מהם “אור ירוק” להמשך התהליך. מומלץ לבקש אישור עקרוני טרם חתימת החוזה לרכישת הדירה.
לצורך קבלת האישור העקרוני, יש להגיע לבנק עם תעודת זהות, תדפיס עו”ש של 3 חודשים אחרונים, ותלושי משכורת או שומת מס. תוקף האישור העקרוני הוא ל-24 ימים.
בניית תמהיל
לאחר קבלת האישור העקרוני, בונים את תמהיל המשכנתא. התמהיל מורכב ממספר מסלולי ריביות, כדי לאפשר גמישות ולצמצם סיכונים.
המסלולים יכולים להיות בריבית קבועה או משתנה, וצמודים לפריים או למדד. ככל כשההחזר החודשי ההתחלתי שלכם גבוה יותר כך תוכלו לבנות משכנתא יציבה וזולה יותר.
משא ומתן עם הבנקים
לא לחשוב ממשא ומתן עם הבנקים השונים. מומלץ להגיע לבנקים עם התמהיל שבניתם. חלק מהבנקים ינסו “לבלבל” אתכם ויציעו לכם מסלולים שונים מהתמהיל שביקשתם.
מומלץ לא לפנות לכל הבנקים אלא להתמקד רק ב-3-4 ולבקש מהם ריביות עבור התמהיל שהכנתם.
לאחר שבחרתם בהצעה המשתלמת ביותר, גשו איתה לשאר הבנקים שבחרתם ותראו אם הם יכולים לשפר את ההצעה. את ההצעה המשופרת הטובה ביותר תגישו לשאר הבנקים עד שהם לא יוכלו לשפר את ההצעה מעבר.
שימו לב: ככל שתגיעו פחות מוכנים, הבנקאים ירגישו את זה מיד וינסו למכור לכם את מה שטוב להם (שסביר להניח שפחות טוב עבורכם).
לכן, השקיעו זמן ומאמץ ללמוד את העקרונות הבסיסיים בכדי שלא ינסו “למרוח” אתכם. הגיעו עם כל החומר באופן מסודר, שדרו בטחון ביכולת שלכם למוד בהחזר, התלבשו בצורה מכובדת.
בדקו אפשרות לקחת משכנתא בבנק בו מתנהל חשבון העו”ש שלכם, והיו מוכנים להעביר את חשבון העו”ש שלכם לבנק אחר.
חתימה על מסמכים והצגת ביטחונות
לאחר שהחלטתם באיזה בנק אתם לוקחים את המשכנתא, תידרשו לחתום על מסמכי ההלוואה ולשעבד את הנכס הנרכש. בהתאם למצבו המשפטי של הנכס המשועבד, הבנק ידרוש ביטחונות שהם למעשה מסמכים משפטיים.
רק לאחר שתמציאו בטחונות לשביעות רצונו של הבנק תוכלו לקבל את המשכנתא.
חשוב לזכור שתוקף אישור הריביות הוא ל 24 ימים ממועד האישור העקרוני, לכן רצוי מאוד לסיים במהירות את הליך רישום הביטחונות, בכדי שניתן יהיה לבצע את ההלוואה בתנאי האישור העקרוני.
לאחר שקיבלתם את המשכנתא, את יכולים להשלים את רכישת הדירה שבחרתם.
בהצלחה.
